如今翻看各大研究机构做的规模排行榜，你会发现，排在前面的几乎都是央国企，民营房企在这轮调整中似乎遭遇“团灭”。

但艳姐翻看2023年房企中报时，却洞察出不少民营房企不仅没有沦为“雷企”，它们依然有着良好的财务纪律，努力完成项目交付，积极拿地，活生生的成为别人眼中的房企。

而最近的政策层面也是暖风频吹，四大一线城市纷纷落地认房不认贷，央行在8月底召开金融支持民营企业发展工作会，国家发改委内部拟设立民营经济发展局。

从这些举措来看，国家一直大力支持民营经济的发展。

似乎，民营房企的春天要来了。

01

未暴雷民营房企还有哪些？

随着2023年走过半程，房企也终于把今年上半年的经营业绩展现给了大家。

应该说，今年上半年的房地产市场属于弱复苏，市场信心依旧低迷。

一季度受益于去年底的疫情放开以及基数较低影响，购买力集中释放使得同比增速相对比较高；但进入二季度后，随着前期购买力释放完毕，以及市场信心积弱难反，销售数据由同比正增长转入负增长。

但就是在这样的弱复苏下，艳姐发现仍有部分民营房企并没有暴雷，并且还有不错的利润。

所以，趁这次中报的披露，艳姐想和大家来聊聊为什么这些民营房企没有暴雷、它们究竟有何神秘的经营之道、哪些东西是值得其他房企学习的。

在开始话题之前，我们 先划定民营房企的范围， 即克而瑞公布的《2023年1-8月中国房地产企业销售榜TOP100排行榜》中的民营房企（港资和外资除外）。

其次，我们再给暴雷做个简单的定义。

所谓暴雷是指 在公开市场发债的民营房企未能偿付投资人本金和利息，进而构成实质性违约的情形，但是成功展期的不算违约。

根据上述范围和定义，艳姐筛选出了以下未暴雷的民营房企，仅供大家参考。

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碧桂园、龙湖、滨江、新城、美的、卓越、雅居乐、大华、伟星、中骏、

新希望、中天、金辉、华宇、星河、复地、万达、鸿荣源、邦泰、海信、

珠江、宝华、中奥、

从民营房企未暴雷的原因来看，主要是 杠杆率合理、区域深耕、股东背景强这三个原因 所致。

02

翘楚型

低杠杆经营之道

首先来看看翘楚型民营房企，它们均采用了低杠杆经营策略。

龙湖集团可谓是民营房企三好生课代表， 已 经连续7年维 持“三道 红线”绿挡， 这的确凸显了管理层把经营风险放在了首位。

财务数据显示，截至2023年6月末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降； 平均借贷成本为4.26%， 保持行业低位。

更为重要的是，今年7-8月间，龙湖已经累计偿还共计83.7亿元公司债，年内仅剩11月到期的1.19亿元公司债未偿还。

在中期业绩沟通会上，龙湖执行董事兼CFO赵轶表示，明年到期的债务约230亿元左右，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元开发贷， 明年到期的境外债务几乎为0。

此外，新城控股作为20强房企中仅有的民营房企，在2023年上半年也是较为圆满的完成了任务。

公司上半年实现营业收入417.68亿元，归母净利润22.79亿元；实现回款金额485亿元， 回款率114%， 位居行业前列。

中报还披露，吾悦广场实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%，并在全国范围内布局205座吾悦广场， 已开业的达146 座， 商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。

董事长王晓松在业绩会上表示，下半年，住宅开发板块需要加快销售回款，同时力争实现全年新开业吾悦广场20座，全年商业运营总收入110亿元的目标。

另有一家民企，艳姐觉得能走到今天也非常不易。

今年上半年，金辉控股实现主营收入183.5亿元，净利润7.4亿元，这样的成绩在一片哀嚎的地产界中算是不错了。

而且，金辉控股的债务总额也出现了约12%的降幅，至331.8亿元； 净负债率更是下降超10个百分点，至61.3%。

要知道，即便是在行业暴雷的2021年，金辉控股的净负债率也没有越线。

值得一提的是，金辉在8月23日成功发行了2023年度第一期中期票据， 认购倍数达2.38倍，发行利率4.00%。

这一发行利率比同期中骏集团和美的置业发行的中票利率都要低。

另外，金辉今年到期的境内纯信用债已经偿还完毕，债务压力较小。

在曾经的快周转时代，多少民营房企（包括国企）为了规模不惜大幅借贷、快周转，如今世道炎凉，却落了个卖项目的境地或直接宣布破产重组。

而以龙湖为代表的民营房企则稳扎稳打，不盲目追求规模，把可持续发展放在了首位。

未来，这些低杠杆房企也会继续在项目开发、融资发债、信用评级等方面受到市场的追捧。

03

区域深耕型

立足大本营及周边城市

还有些民营房企采用区域深耕战略， 主要以鸿荣源、大华集团、中奥地产、滨江集团为代表。

鸿荣源由赖海民在1991年创立，早期在广东揭阳普宁市做工程承包，于1996年进入深圳宝安区，开发了弘雅花园项目，成功掘得第一桶金。

在此之后，鸿荣源又相继开发了雅豪轩、御景台、丽景城等深圳名盘，并在香蜜湖片区开发了熙园。

在逐步做大之后，赖海民也想过登录资本市场， 但可惜的是2008年借壳*ST兰光未能成功。

披时，鸿荣源开始变得低调起来，在规模为王的时代依旧选择区域深耕、稳扎稳打，这也让鸿荣源能够幸免于此次行业调整。

经过30多年发展，鸿荣源已经形成了 地产开发、商业运营、产业发展三大业务板块。

古人云，不积跬步无以至千里，鸿荣源正是用一步一个脚印的姿态，走过了风风雨雨。

今年1-8月，鸿荣源销售金额达112亿元，已经超越2022年全年销售金额， 跻身克而瑞百强房企行列。

大华集团是深耕上海本土的区域型房企，在魔都打造了锦绣华城、大华社区、中环一号、梧桐城邦等知名城市更新项目。

从其发展历程看，自1988年成立至今，大华集团大部分业务基本都框定在魔都。

但在2018年之后，大华集团明显加快了对外扩张的步伐，先后进入杭州、南通、广州等国内热门城市。

2023年可能是大华运气爆棚的一年，在北京和杭州纷纷摇中热门地块。

在3月北京首轮土拍上， 以近13亿的总价摇号摘得昌平朱辛庄0028地块， 成为当日土拍的黑马。

据悉，该地块的楼面价3.56万元/平方米，销售指导售价为6.2万元/平方米，盈利空间近3万元/平方米，着实是一块肥肉。

5月，大华又以封顶总价8.76亿元，楼面价15044元/平方米拿下萧山城区新街北单元地块。

受益于大力度拿地，2023年1-8月，大华集团新增土地货值121.8亿元， 已经跻身40强行列。

不过，艳姐也发现，随着地产行业持续调整以及限价的影响， 大华集团在2022年也出现了增收不增利的情况。

债券报告显示，大华集团2022年实现营业收入421亿元，同比大幅增长60%以上，归母净利润28亿元，同比下滑13%左右， 经营活动产生的现金流更是大幅下滑近八成。

中奥地产成立于1995年，属于区域深耕型民营房企。

早在2000年之后就致力于品质地产产品，打造了红星中奥广场、中奥滨江one、九江中奥天悦湾、抚州中奥天悦等知名项目。

2020年，中奥地产开启了全国化布局的升级，设立了中奥地产上海经营中心，并且还引入业内知名职业经理人，以求在业内实现弯道超车。

这几年，当很多房企不断暴雷之时，中奥地产却依然获得自在，其奥秘就是 坚持规模、利润率及负债率“三角平衡”的经营模式。

根据亿翰智库发布的《2023 年1-6 月中国典型房企交付套数 TOP50》显示， 中奥地产已交付1.36万套住宅， 位列第41位。

另外，中奥还是一家以运动为标签的房企。

早在2005年，中奥就与中体产业牵手，在产品打造中引入运动模块，以满足购房者需求，并形成独特的竞争力。目前，中奥地产已经将运动社区迭代至4.0未来智能运动场。

当前正是杭州亚运火炬传递之际，中奥地产珍藏的奥运火炬也在广州、深圳、惠州等中奥地产项目火热巡展中， 点燃了不同城市的激情与活力。

滨江集团也是区域深耕型房企，其项目大多位于杭州市。

今年1-8月，滨江集团在杭州市场实现销售额939.47亿元，位列第一。

在土储方面，截至6月末，滨江土地储备1448.5万平方米， 其中杭州占60%， 但2022年末这一数据为65%， 占比有所下滑。

不过，有一点值得警惕，滨江上半年在杭州市场的毛利率为17.23%， 同比下降了2.64个百分点。

对此，有证券在研报中表示，若后续杭州维持热度，或存在地价高企而新房严格限价情况，这会导致毛利率承压。

从上述典型代表民营房企看，区域深耕型房企布局通常立足大本营及周边城市，并在全国范围内选择多城市多区域深耕，等时机成熟后，再慢慢扩展至全国，这样风险会相对比较小。

04

背靠大股东型

最后， 我们来看看房企的股东背景。

事实上，很多民营房企之所以能够屹立不倒，主要是背后有个“金主爸爸”，典型的如伟星房产、新希望地产。

伟星房产在这两年的拿地力度也是非常的猛，如2021年拿下19宗地块，进入杭州、武汉等热门城市；2022年共斩获20宗地块，尤其在合肥一举拿下8宗地块。

今年南京首轮土拍， 伟星房产以总价31亿元，拿下河西滨江中心G03地块， 一时让众人惊叹。

克而瑞数据显示，今年1-8月伟星房产新增土地货值285.6亿元， 成功跻身20强。

伟星房产之所以能够快速扩张，主要还是依仗的大股东伟星集团。

官网显示，伟星集团在诸多领域均有涉猎，如服装辅料、建材管业、房地产、金融、水电等，并拥有伟星股份和伟星新材两家上市公司。

可以想象，在这样一个多元的集团支持下，伟星房产不想火出圈都难。

同为粤系房企，背靠大股东的美的置业在这轮调整中也没有暴雷。

今年上半年，美的置业实现主营收入363亿元，归母净利润7.8亿元， 期内签约回款率提升至98%。

公司净负债率39.8%、剔预资产负债率67.9%，现金短债比1.49，三道红线继续保持绿挡。

从股权上看，美的置业是美的控股属下企业，美的创始人何享健先生实际拥有。

除了美的置业外，美的控股还是A股上市公司美的集团大股东。

正是有这样的实力大股东，美的置业才能相对顺利的渡过行业调整期。

说到实力股东，新希望集团也是大家耳熟能详的实力型企业。

新希望集团成立于1982年，现拥有农牧食品、乳品快消、智慧城乡、金融投资等众多产业， 总资产规模超3400亿元人民币，2022年销售收入超2800亿元人民币。

受益于实力股东，集团旗下新希望地产也是稳健型房企的代表。

今年上半年，新希望地产实现营业收入151.49亿元，实现净利润6.95亿元；公司剔预资产负债率55.48%、净负债率22.24%、现金短债比1.37， 连续5年维持绿档。

新希望地产还在今年成功发行全国民营房企2023年首单中票、西部地区首单民企定向资产支持票据。

能够成功首次发债，反映出资本市场对新希望地产稳健经营的认可。

结语

如今的房地产已经不是过去唯规模论了，经营稳健、杠杆率合理、按时保交付、房屋质量过关，这些标准才是大家更为看重的。

民营房企在本轮调整期几乎遭遇团灭，能安全活下来的并不多；而在市场没有彻底企稳前，我们还是要保持警惕，要防止黑天鹅事件的发生。

主编：张艳

责编：太阳

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