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三叉街,把期房问题演了一遍?_项目_板块_福晟

关于买期房,类似开盲盒,特别在这几年楼市下行,房企暴雷后,很容易开出炸弹,今天就引用一个板块,正好最近板块的一些项目的表现,好像也印证了目前期房能遇到的一些问题, 这个板块就是三叉街。

关于三叉街,当初有四大新盘: 福晟云樾东升、中骏世界城璟悦、融侨则徐道壹号、滨海首府。

四大楼盘都是闽系房企,目前北园东升有了四大国企,可以说也是楼市变化的一大写照。

福晟云樾东升(房企)

对于三叉街的招牌项目,虽然则徐道A区定位纯商刚改,不过更多人还是看好当初的云樾东升,2016年土拍高峰期, 福晟以可售楼面价约33812元/㎡拿下这幅地王。

后来项目的 备案价也就跟楼面价持平 ,纯商小地块,规划了6栋小高层+4栋叠拼,合计215套,主打刚改户型,可以说非常契合目前楼市的节奏。

其中小高层主推2T2的125、145平,后来推出叠拼部分,面积177平米。

从户型设计来看,都算是比较主流的布局,其中145平做到了四开间朝南的大面宽,同时还有独立的电梯厅。

相比于板块同面积段其他产品,比如:中骏世界城楼王143平,布局不错,可惜这面积段还是连廊端头,则徐道壹号143平,布局进深偏大,2T2无隔离。

可以说在同面积段里面,项目不管是纯商,还是户型设计,以及梯户比等,都算是整个板块最优秀的。

从区位来说,项目介于南台大道、则徐大道之间,距离地铁400米,马路对面就是在建的综合体世界城,整体的配套加持度也不错。

从一系列的户型和配套等来看,项目作为刚改盘的定位,贴近板块的购买力,优势也比周边竞品来得出众。

不过项目最大的问题就是房企暴雷,项目在2020年被业主投诉,从8月开始就停工,而且有意思的是项目 “停工不停售”,后来剩余叠拼部分也领取了备案,当然2021年市建设局也开始推进福晟的全面复工。

目前房企的在建楼盘,也各有差异,比如浦上大道的福晟尚品完成了交房,但是闽侯的樽品依然被质疑表演式复工,对于项目而言,优势在于暴雷后还有房源未售,可以通过监管资金来保障建设。

面对房企如此大的隐患,后续的改善叠拼,虽然房源不多,但是明显难度并不低,从网签数据来看,4栋叠拼, 48套房源,大半年时间,网签16套,去化率33%,去化并不理想。

对于期房,烂尾一直都是最严重的问题,这两年经历了恒大这种头部房企,以及闽系的全面躺平后,市场对于期房的安全性,也变得非常敏感。

就如同目前板块在售的中骏世界城,即使是去年的销冠,但是遇上争议,难以避免让市场看空。

中骏世界城璟悦(价格)

对于福晟给予市场的是暴雷问题,而目前的中骏世界城虽然房企也有争议,不过更大的关注还是在价格和捆绑上。

作为TOD项目,一期首开的时候,还给出了小额优惠,而后随着楼市回暖,备案价持续走高,与此同时还要去捆绑车位。

如今在售的二期,面对市场遇冷,在中介朋友圈也看到了一张“禁止发朋友圈”的特价表。

对此,就有个疑问,项目是否降价了?

目前项目一二期,只剩下二期的11号楼未备案,不过距离上次领证也已经过去9个月,如此缓慢也是因为去化的情况不算非常理想。

从目前特价表来看,集中在二期10号楼,选择803单元,单价3.42W,优惠单价3.25W,无需车位捆绑。

这样的优惠价,是否有便宜?

统计了项目全部803单元的备案价,对于项目而言,首开的5栋(1、2、3、5、6)备案价最低,当时也没有捆绑。

从价格对比来看,目前10号楼的优惠价,已经比二期全部楼栋的备案价都低。

对比一期,除了首开的楼栋外,后续楼栋备案价也基本略高,加上还有捆绑车位,实际支出更多。

对于价格还有一个影响因素, 就是楼栋位置, 对于首开的5栋,空间布局较挤,这也一定程度反应在了备案价上,对于二期的10号楼,不算楼王,但是也处于居中位置,不算太差。

综上,对于买期房,价格一直是很多购房者担忧的问题,比如目前滞销盘开始打价格战,又响应了那句 “你不买,我不买,明天还能降几百”。

对于世界城璟悦,虽然是销冠,不过项目体量不小,在楼市回暖时也出现额外的捆绑车位溢价,这也变相拉大了购房成本,而如今遇冷,加上房企自身存在一定争议, 近期泉州的中骏也给出8-85折的优惠刷屏,后续价格是否还有下探机会,依然不确定。

滨海首府(宣传)

对于滨海首府,算是板块相对低调的项目,之前有记忆点也就是滨海橙里维权被水枪冲击,不过项目作为80%配比安商房,在划片出台后,同样出现了争议。

项目在当初预售宣传的时候曾以对口仓山实验小学为噱头。

目前的划片却是过渡在高湖小,而楼盘的拆迁户可以继续按户籍划片在仓山实验小学。

关于宣传的预期承诺,这也是期房一大问题所在,除了这个项目的划片外,还有常见的地铁、商场、公园等。

特别是这几年,福州更是流行房子卖完,庙宇就来。

对于期房的划片,这几年问题也非常严重,因为确实一些楼盘被刻意地捆绑了所谓的学区,而且这种情况越发强烈。

以前的口号是期房都没有划片,而如今也已经有了变化,比如目前的东区,还没交房,大部分都有了划片。

所以以后面对期房的宣传,要改成划片按官方发布的为准,对于这个安商房, 拆迁户和商品房业主的不同划片,其实跟安商房无关,之前也已经说过。

项目全部房源都是过渡高湖小,而拆迁户可以选择入读仓实小,是因为自身的户籍,而非特殊区别对待。

融侨则徐道壹号(品质)

近期整个南二环板块都开始进入交房阶段,不少项目都出现了业主维权的风波,比如近期大东海中央府,由于延期一个月交房,业主给大东海打上了 无良开发商 ,国贸凤凰原二期,社区大门有个电线杆,业主要求 “还我们一个大门”

对于三叉街,目前临近交房的就是则徐道壹号,作为老牌房企融侨,一直以所谓的品质著称,不过这几年的交房项目,基本都出现了业主不满的问题。

从融侨悦江南、到融侨誉江,再到则徐道壹号。

项目定位分地块安商房,A地块主打纯商刚改,价格和定位也基本顶着板块天花板,同时对于这样同一个项目的安商和纯商,在建设的过程中,是否存在差异化,也值得观察。

目前项目还在整改中,最终效果如何,只能等最后再做观察。

盘点总结

关于购买期房的问题,目前主要的分成了几大类:

1、房企暴雷,烂尾停工

2、价格波动,大幅降价

3、虚假宣传,无法兑现

4、品质减配,质量问题

1、房企暴雷,烂尾停工

2、价格波动,大幅降价

3、虚假宣传,无法兑现

4、品质减配,质量问题

这些问题在目前的期房市场应该算是比较普遍的现象,当然举例三叉街也是因为正好就几个项目,又可以顺便做案例代表。

对于福州市场,后续也开始逐步交房,在经历了房企暴雷,郊区大打价格战后,交房即维权,是否会频繁上演,值得关注。 返回搜狐,查看更多

责任编辑:

2022-10-10 15:48
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