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房企破产案件中土地出让金及违约金的认定与处理浅析_债权_规定_性质

新冠疫情肆虐,经济下行,房地产行业步入寒冬,众多房企暴雷,开发项目因资金链断裂停工烂尾、业主上访维权、强制停贷,房企破产案件遍地开花。房企破产案件的法律关系错综复杂、利益冲突瞬息多变,其中,土地作为房企的逻辑起点与根基,对房企至关重要。土地出让合同作为房企取得国有土地使用权的法律关系基础,其项下的土地出让金及违约金在房企破产案件中如何认定与处理,直接关系到对应债权的性质及最终清偿顺位。但在司法实践中,土地出让金及违约金的认定与处理存在较大争议,笔者基于现有的实务经验及法律理解,拟通过本文阐释个人观点,不足之处,望同仁指正、讨论。

国有土地使用权的取得方式包括出让与划拨。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(三)项【1】及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条【2】的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。故,本文仅讨论以出让方式取得土地使用权的出让用地,不包含划拨用地。

根据《中华人民共和国企业破产法》(以下简称“破产法”)第四十四条【3】等相关法律法规的规定,法院裁定受理破产申请时对债务人享有债权的债权人,依法申报债权。具体而言,由当地的规划和自然资源局(以下简称“规自局”,机构改革前应由国土资源局)作为债权人,依据与房企签订的土地出让合同及相关证明材料向房企破产管理人(以下简称“管理人”)申报债权。

管理人依据规自局提交的债权申报资料,对债权的金额、性质进行审查,并向规自局发出债权审查意见,如规自局对管理人审查的债权金额、债权性质有异议,则可依据异议申请要求向管理人提出书面异议,如规自局对管理人的异议复核意见仍不服的,可依据破产法的规定向破产受理法院提起债权异议之诉。

根据破产法第五十八条【4】的规定,管理人应将审查确认的债权编制债权表,并提请债权人会议核查。债权人、债务人可对债权表记载的本人或他人的债权金额、债权性质提出书面异议或依据破产法的规定向破产受理法院提起债权异议之诉。

根据前述破产法规定的债权审查流程,土地出让金及违约金的认定流程为规自局向管理人申报债权、管理人审查、规自局异议(若有)、债权人会议核查及破产受理法院裁定确认。

(二)认定性质

1.土地出让金的性质

土地出让金及违约金系基于土地出让合同产生,在司法实践中,对土地出让金的性质认定存在较大争议,具体如下:

观点一:土地出让金为优先债权,应当优先受偿。理由为:(1)根据《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》第五十五条第一款【5】、《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》第十六条【6】的相关规定,房企应缴纳完毕土地出让金等费用后,才能使用土地,否则土地管理部门有权解除合同;(2)土地出让金为地方政府基金的重要组成部分。政府性基金系指各级人民政府及其所属部门根据法律、国家行政法规和中共中央、国务院有关文件的规定,为支持某项事业发展,按照国家规定程序批准,向公民、法人和其他组织征收的专项用途的资金;(3)土地是房企最具价值的资产,将土地出让金列入共益债务,享有优先性,符合全体债权人的共同利益。

观点二:土地出让金为普通债权,不应优先受偿。理由为:(1)根据破产法第一百一十三条【7】及相关法律法规的规定,房企的债权涉及购房户债权、建设工程款债权、有财产担保债权、职工债权、税款债权、社保债权及普通债权,其中,购房户债权、建设工程款债权、职工债权、税款债权及社保债权基于破产法及相关法律法规的规定而享有法定优先权;有财产担保债权基于合同约定,并完成抵押权的设立而享有约定优先权。由于土地出让金既不具备法定优先,亦不具备约定优先,故,土地出让金属于普通债权,不应优先受偿。

就上述理论争议,笔者倾向于观点二,理由同上。在司法实践中,已有判例对土地出让金作为共益债务具备优先性的主张不予支持,如(2010)沪一中民四(商)终字第690号、(2020)浙01民终7534号。

2.违约金的性质

司法实践中,对违约金性质的认定比较一致,即违约金系因未按土地出让合同的约定履行义务而产生,既不具备法定优先,亦不具备约定优先,故,违约金应认定为普通债权,不应优先受偿。

二、土地出让金在破产中的处理

土地作为房企的逻辑起点与根基,不同的房企破产案件,管理人对土地出让合同的处理方式也不尽相同。除上述将土地出让金及违约金认定为普通债权外,管理人还可通过决定继续履行土地出让合同而将土地出让金作为共益债务,享有优先性。但司法实践中,对土地出让合同项下已产生的违约金如何处理存在较大争议,结合现有的实务经验及法律理解,笔者进一步浅析如下:

(一)法律依据

根据破产法第十八条【8】、第四十二条【9】及第四十三条【10】的相关规定,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定继续履行,且继续履行合同产生债务作为共益债务由债务人财产随时清偿,享有优先性。

(二)处置方式

管理人根据破产法第十八条,决定继续履行土地出让合同后,并通知规自局。土地出让合同项下的土地出让金作为共益债务由债务人财产随时清偿,享有优先性。但在管理人决定继续履行土地出让合同时,若已产生了违约金,就违约金如何处置,在司法实践中存在较大争议:

观点一:由于管理人已决定继续履行土地出让合同,那继续履行土地出让合同产生的债务,包括土地出让金及违约金均应作为共益债务由债务人财产随时清偿,享有优先性。

观点二:虽管理人决定继续履行土地出让合同,但继续履行土地出让合同产生的债务应分开处理,其中,欠付的土地出让金应作为共益债务由债务人财产随时清偿,享有优先性;欠付的违约金应按照破产法规定的程序,经债权人申请、管理人审查、债权人会议核查及法院裁定确认后,作为普通债权按照普通债权的清偿方式受偿。

就上述理论争议,笔者倾向于观点二。笔者认为对同一土地出让合同项下的债务区分性质的理由如下:

首先,共益债务指在破产程序中,为债权人、债务人的共同利益所负担的债务,一般包括两个要件:一是时间要件,即发生在破产受理后或者虽发生在破产受理前,但符合管理人决定继续履行合同的条件;二是目的要件,既为债权人、债务人的共同利益,有利于债务人财产的增值。

其次,以继续履行土地出让合同为例,土地出让合同项下的土地出让金及违约金均符合时间要件,但仅土地出让金符合目的要件。土地作为房企的逻辑起点,将欠付的土地出让金作为共益债务有利于房企取得国有土地使用权的,符合为债务人、债权人的共同利益之目的。但违约金系破产受理前,因房企按土地出让合同的约定履行义务而产生的具备一定惩罚性质的债务,不具备对房企财产增值之效果,且将违约金作为共益债务优先清偿将损害债权人、债务人的共同利益,对土地出让合同相对方的权利提供过度保护,亦有违破产法公平清偿的制度理念。司法实践中,已有实务案例对该观点予以支持,如(2017)浙0191民初769号、(2020)浙0103民初5353号。

最后,土地出让金与违约金系可区分的债务,分别处置具备现实可操作性。

综上,笔者认为土地出让金及违约金在房企破产案件中一般应认定为普通债权,若管理人决定继续履行土地出让合同,则土地出让金作为共益债务由债务人财产随时清偿,享有优先性,违约金仍作为普通债权,在破产程序中按照普通债权的清偿方式受偿。

[1] 《中华人民共和国土地管理法》

第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的;

(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(三)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

[2] 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十七条

无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照

本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

[3] 《中华人民共和国企业破产法》

第四十四条 人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人,依照本法规定的程序行使权利。

[4] 《中华人民共和国企业破产法》

第五十八条 依照本法第五十七条规定编制的债权表,应当提交第一次债权人会议核查。

债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的,由人民法院裁定确认。

债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。

[5] 《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》

第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。

[6] 《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

[7] 《中华人民共和国企业破产法》

第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:

(一) 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;

(二) 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;

(三) 普通破产债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。

破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

[8] 《中华人民共和国企业破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行;但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。

[9] 《中华人民共和国企业破产法》

第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务,为共益债务:

(一) 因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务;

(二) 债务人财产受无因管理所产生的债务;

(三) 因债务人不当得利所产生的债务;

(四) 为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务;

(五) 管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务;

(六) 债务人财产致人损害所产生的债务。

[10] 《中华人民共和国企业破产法》

第四十三条 破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。

债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的,先行清偿破产费用。

债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的,按照比例清偿。

债务人财产不足以清偿破产费用的,管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序,并予以公告。

作者介绍

杨浩月 发现律师事务所破产业务团队专职律师。

业务领域:债务重组/破产、资本市场(IPO)、民商事诉讼。

文章来源:“问破”微信公众号

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2022-10-17 15:37
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