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房价持续下跌,美日房地产危机将在我国重演?不,已提前“排雷”

今天是11月5日,我国房价还在下跌,不仅如此,楼市现状也像极了曾经美日房地产危机之时,是泡沫破灭的征兆吗?
一、我国房价下跌
如今已是2022年的11月,最后2个月时间了,我国楼市依然还在底部徘徊,房价依然还在继续下跌。
中指研究院数据显示,2022年10月, 百城新建住宅平均价格为16199元/平方米, 环比下跌0.01%,已连续4个月环比下跌,跌幅较9月收窄0.01个百分点;同比上涨0.06%,涨幅较9月收窄0.09个百分点。百城二手住宅平均价格为15945元/平方米, 环比下跌0.16%,已连续6个月环比下跌,跌幅较9月扩大0.03个百分点;同比下跌0.51%,跌幅较9月扩大0.12个百分点。
下跌城市数量也在增加,10月,新建及二手住宅价格环比均下跌城市数量增至46个。
从房价一路飞涨到房价一路下跌,大有楼市泡沫破灭之势,像极了曾经的美日房地产危机,于是有人就把当下中国楼市拿来作对比。乍一看,还真是,有三方面相同点,一是高杠杆率,二是楼市信用危机,三是资金过度流入楼市。美日当年因此而陷入房地产危机,不得不刺破房地产泡沫,导致经济衰退,同时还引发了世界性危机,如今我国楼市也有同样的共性,也是楼市泡沫破灭的前兆吗?


二、相同也不同
不得不承认的是,我国当下楼市现状确实与美日房地产危机时颇有相似,但这些危机共性,我国早已在解决。
首先是高杠杆率,1990年日本三井不动产资产负债率达82.2%,美国三家主流房企2007年资产负债率均值为55.5%,2020年上市A股房企净负债率为73.8%,均处于当时较高水平。不过不同的是,去年的房地产寒冬,正是我国在提前解决问题。“三道红线”和“五档分类”两条高压线,一对房企,二对银行,避免了泡沫继续扩大。
其次是信用危机。美国次贷危机的原因,一是给低信用、低收入群体加杠杆,二是“零首付”等低首付政策。日本则是实体企业过多参与股市及土地投资导致资产负债表快速恶化。对比我国,虽然首付比例也在降低,但还依然保持着最低两成的水平,同时对购房者收入水平有一定要求,居民杠杆率相对偏低,同时“三线四档”以后,房企负债率也在下降。
最后是资金过度流入楼市。1990、2007、2020年前日美中金融机构或商业银行房贷余额均保持双位数增长。不过我国高层的智慧是有预见性的,早在去年的时候,就加强了房地产调控,直接从金融端着手,卡住了房地产的“七寸”,虽然暴露出了房企的诸多问题,但正所谓“长痛不如短痛”,一切都是值得的,我国房地产泡沫化金融化势头在今年初就得到了根本扭转。


三、隐忧还在
既然已经提前处理好了潜在的危机,也就意味着我国不会重蹈美日覆辙,但还是需要谨慎的是,我国房地产风险尚未完全出清。
我国楼市之所以持续低迷,房地产一直都还在底部徘徊,实乃信用危机尚未解决好。去年房地产寒冬,房企暴露出来的问题,降低了市场预期,叠加楼盘交付问题,对市场信心有所打击,这也是今年购房者不敢轻易买房的原因。需求端的刺激已经足够宽松,包括放松限购、限贷,降低首付门槛、下调房贷利率下限等措施,换作2008年和2014年的时候,楼市早就一片沸腾了,而今年却反响平平。
也正因为高层看到了这一点,下半年将“稳楼市”重心放到了解决信用危机上。“保交楼”如今正进行得如火如荼,房企融资渠道也更加宽松,11月1日,交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会,21家房企参会,明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度。未来,各项政策将继续适度宽松房企融资环境,金融机构也将继续对优质企业提供融资支持,助力行业加速出清。


综上所述,房价持续下跌,是楼市泡沫破灭的征兆吗?当然不是,高层智慧提前“排雷”,我国楼市正在加速修复,房地产走出底部指日可待。


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