彼时疫情还遥无踪影，养老产业也在政府的扶持下吸纳着各行各业人士的参与：除了为突破瓶颈期、获得土地减免的房地产商，还有通过《保险资金投资不动产暂行办法》加入的保险公司，和为响应政府号召而踏足养老的国有企业。

最典型的例子，是深圳一家养老机构的“XX树”项目。杨万林曾在地铁口见过他们的工作人员，“拿着精美的册子招徕行人。”据报道，该项目会带着老人们去参观漂亮的样板房，嘘寒问暖，提供免费午餐，再让他们充值“服务卡”，预定床位。同时告诉老人们，这是“限时特价”，后续还会涨价。被吸引的老人们交的钱，从5万到75万不等。

后来项目“烂尾”，老人们建立了维权微信群，索要退款未果，转而选择报案，有的老人还没等到结果就离开了人世。

别的玩法也未必能安全“着陆”——“会员制”也是养老院暴雷的重灾区。有的养老机构以锁定床位为诱饵、收取一次性会员费或床位预定费等，金额在数十万甚至上百万。有的机构把入住门槛设定为相关保险产品，比如有一个高端养老社区，需要购买200万“年金险”才有资格入住。广州某机构想出的名目是，针对失能失智老人收取所谓“一次性设备使用费”，金额从5万到40万不等，最高达200万左右。

宜春市百乐休闲福利服务中心旗下的养老机构则出现“超卖”。有会员发现，该机构不仅在资金链断裂后继续签合同，且实际床位数仅为购买床位的老人数的五分之一。2021年中，法院以涉嫌非法吸收公众存款逮捕了有关人士。

今年11月28日，民政部下发了关于加强养老机构非法集资防范化解工作的意见。由此不难反推，养老机构扎堆“玩金融”，暴雷频频。

那些“玩金融”的养老机构，有不少是在效仿泰康集团。在保险行业人士王健看来，这完全是对泰康模式的误解。他对八点健闻解析：首先，泰康集团实力雄厚，资产超过2万亿，多个板块均对养老业务提供支撑。其次，泰康更多是以养老社区的床位促进寿险保单的销售，而后者带来了丰厚的保费现金流。因此押金对他们来说只是锦上添花，预收政策的变化只是拉长了投资回收期，不会活不下去。

对此，杨万林干脆地概括：养老社区只是其保险业务的底层资产——养老机构是保险产品的“展示面”，在养老社区的所有投入，最终都会增加保险的销售。

早已退局的老“玩家”和产业的摇摆向前

把办养老变成玩金融，并不是养老产业里最初的游戏。

1999年，中国60周岁以上老年人口占总人口的10%，按照国际通行标准，我国人口年龄结构已进入老年化阶段。进入新世纪后，人口老龄化速度持续加快，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%;65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。国人的养老需求凸显。

2011-2013年，在老年人口突破两亿之际，国家出台了一系列与养老服务产业有关的政策与文件，包括《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、以及《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》等。

保监会2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，拓宽了保险资金投资范围，以中国人寿、新华人寿、太平洋、平安养老等为首的寿险公司积极参与房地产开发，联动保险产品锁定客户，掀起了养老地产建设的高潮。

房企系则是另一个极端：为了应对宏观调控，它们需要重新调整发展重心。以万科、华润、首创、保利等为代表的龙头企业，率先转向潜力巨大的老年地产市场。

行业的勃兴也触发了资本市场的活跃。2015-2016年，资本对养老项目的投资热度达到空前高潮，炙手可热的上海“亲和源”老年公寓和北京汇晨分别被宜华健康、光大控股收购。《中国养老服务行业资本投资及收并购的全景回顾、趋势研判》一文中提到，共有22家养老公司先后被资本投资或收/并购，占比超过50%。上海中金瑞华(佰仁堂)利用这两年的窗口期，实现了10000+床位的快速扩张，这在世界养老发展史上也“极为罕见”。

这场“狂欢”在2017年快速退潮。2017-2020年，资本对养老产业的出手，渐渐从规模扩张转型到投后管理。通俗来说，资本从关注“养老床位”转向关注“客户流量”，拥有更多高质量、粘性强的老年客户的机构更加得到青睐。

资本是冷血的，但同时也是风向标，上述转变宣告假养老之名进行房地产开发的时代终结。国人“未富先老”、高龄老人失能失智需要专业照护等因素，让大量定位高端或位置偏远、缺乏配套服务的养老房产空置，入住率无法快速上涨。而中银国际的分析报告指出，养老机构达到80%的入住率才能实现收支平衡。

养老房地产的溃退也让决策层意识到，养老行业的社会福利性质很强，需要更多政府扶持与参与。然而，有些陷入困境的养老机构等不及优惠政策，不得不腾挪资金以维持运转;还有一些则和杨万林此前的观察相一致，从一开始就没打算深耕行业，而只想打着养老的旗号玩金融。

吴天新的团队中无人接触过养老行业，更没人懂护理，他们从给老人洗澡、做饭开始做起。两三年后，拥有500个床位的养老院入住率达到100%;又经过近十年的发展，吴天新创立的品牌医养机构实现了连锁经营，拥有3家养老院和3家护理院，在疫情之前基本都是满员的状态。

十多年大浪淘沙，养老产业留下的多是像吴天新一样踏踏实实的经营者或投资人。不同于投机者追求“快速变现”，这些人是在用“长期主义”的心态做实业。

“养老机构活得好不好，取决于其经营管理水平。”因为工作需要，王健考察过200多个养老项目。他给八点健闻讲述了一个生动的案例：某高端养老院拥有一个室内恒温游泳池，为了在保温的同时降低能耗成本，每天晚上老人们游完泳后，院长会安排人把泳池罩住，以减少热量损耗。“如果不注意细节，从早到晚地加热泳池，一个月在燃气费上花20万都是有可能的。”

“节流”的路难走，那么就攻“开源”。吴明英是吴天新的女儿，近几年被父亲动员回家“子承父业”。她同样认为养老院的成本很难压低，“最主要的还是提高入住率”。

另外，受到经济、政策、以及人口老龄化程度影响，在不同的城市或区域，经营养老项目面临的挑战不同。华南某大型健康产业集团负责人徐兵告诉八点健闻，由于深圳的老龄化率低(注：第七次人口普查数据显示，深圳60岁及以上人口比例为5.36%，同期上海的数据为23.38%，是深圳的4.4倍)，因此这里的养老项目资金回收周期比上海要长，平均入住率只有30%左右，普遍面临较大的运营压力。

有一个理由支撑着眼下深耕养老行业的经营者们：目前整体的养老需求可能还没有充分释放，再过15-20年，等60后到了要住养老院的时候，社会上的老人将更多，整个群体的意识越来越强，消费能力也比较高，这是大势所趋。但如行业人士所言，“如果等到那时候想再入局，就没有机会了。” 返回搜狐，查看更多