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唏嘘!“西南王”金科官宣违约!风光无两的千亿巨头何以至此?_腾讯新闻

12月27日,金科股份发布关于境外债券相关事项公告,公司一笔金额为1113.12万美元的票据利息 未能2022年11月28日按期兑付,构成实质性违约事件,正式宣告暴雷。公告称,当前公司境内现金流严重受限,即使公司竭尽所能,预计宽限期(30天)内无法取得履行境外债务所需之足够现金予以支付。

此外,金科还公布了今年前9个月的销售业绩,2022年1-9月,金科股份及所投资的公司实现全口径销售规模约600亿元, 同比下降59% ;实现销售回款约677亿元,权益口径融资净额为 -168亿元

而在短短一个多月前的11月2日,金科地产也曾发布公告,称因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响,公司流动性出现阶段性紧张, 未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据(债券简称“20金科地产MTN001”)应付本息。

再往前,房企传统销售旺季的10月,金科地产在福州“翻车”,原因是项目停工被住建局通报,扫尾所需资金仅5000余万 ,一个“仅”字,透露出了房地产这个行业平日里资金流动性之大,也透露出金科的窘迫。

5000万都交不出来的金科,到底经历了什么?接二连三的风波,究竟会让公司走向何方?今天,让我们抽丝剥茧,从源头深度探寻一代“西南王”从崛起到跌落的未解谜题。

一、花园洋房之父的诞生

谈到金科,就不得不提龙湖,两家房企巨头都诞生于山城重庆,一个曾专注洋房,一个专注于别墅,依靠本地市场稳扎稳打,双雄顺势而起,在这片的高低错落的土地上谱写了属于自己的传奇。

1998年5月,包工头出身的黄红云创立金科。 第二年,在江北区五红路开发首个项目金科花园,一战成名,这也是金科企业发展的起跑点,对于重庆而言,它是最早一批高档商品房小区,是“离解放碑最近的好房子”。金科花园开盘当日以14682㎡的销售业绩荣登新千年的第一个重庆地产销售榜首,在沉寂已久的房市爆出了一个奇迹。

2003年,在人和板块推出了天籁城, 赢得了“重庆首席花园洋房社区”的荣誉,同时也奠定了金科“花园洋房之父”的美名 。可以说,金科之始,产品力就是护城河,也让其在众多开发商中逐渐脱颖而出。

二、跨越式的全国扩张

2007年,金科走出重庆,先后进军江苏、北京、四川、湖南等全国21个省市,到2008年全国土储面积达到1000万㎡,全国化战略初战告捷。

2009年,在熬过金融危机后,金科凭借百亿销售额逆势而上,跻身国内一线房企阵营。

2011年8月23日在深交所A股正式挂牌上市 ,因为之前是借壳的重庆东源,所以后来又更名为金科地产集团股份有限公司,简称金科股份(股票代码000656),也成为继龙湖之后重庆第二家上市的地产公司。

彼时的中国,正处于了 房地产的黄金时期 ,仅仅在上市的当年,公司的营业收入就同比增长了超过70%,同年的净利润也突破10亿元。此后,金科的业绩也是每年都保持较高的增速增长,可谓是风光无限好。

然而,繁荣的表面背后,一场没有硝烟的战争也即将悄悄打响。

三、幕后老板的股权大战

这场明枪暗箭的股权之争,始于2016年的那个夏天。彼时,金科已经推出一项45亿元的定增计划以挽救腰斩的股价,但由于定增条款中未设置对定增对象认购份额的限制。2016年9月, 孙宏斌“趁虚而入”,通过天津聚金等关联公司以40亿元认购了金科约16.96%股份 ,认购价为每股4.41元,跃居金科第二大股东。

黄红云感到了来自“并购大王”的威胁,随即展开一系列股权保卫战。 当时的孙宏斌还被称作“并购大王”,凭借其无与伦比的“钞能力”,一度成为金科第一大股东,差点将创始人替代掉。而黄红云和妻子陶虹遐也不甘示弱,全力保卫自己对公司的控制权,就这样前后拉锯了三四年之久,最后以孙宏斌的退出而告一段落。

然而,两人刚刚联手斗走了“野蛮人”,保住了公司,后面却因种种原因又翻脸了,昔日枕边人反目成仇。2021年7月8日,以陶虹遐署名发布的《致金科全体员工的公开信》和《致金科全国供应商朋友的公开信》在网络和公司内部员工及部分供应商中传播。

陶虹遐在公开信中称其与黄红云在2017年3月离婚,双方股权拆分过户受到黄红云百般拖延,直至2021年6月28日完成。同日,陶虹遐兄弟陶国林和陶建二人在公司的所有职务遭金科集团免除,还有大量员工因此被逼离职。 陶虹遐认为,前夫黄红云单方面违背了一致行动人协议的承诺条款,一致行动人协议事实上已解除,将独立行使金科大股东的权益。

夫妻本是同林鸟,利益面前各自飞。

四、巨额债务压顶

2017年伊始,金科继续开启大扩张,在全国攻城略地,2018年总部大楼开工,销售额也突破千亿。2020年11月,金科服务在港交所成功上市,金科成为重庆首家同时在H股和A股上市的民营企业。

过于稳健就是保守,就要被市场淘汰,小而美是不行的,必须大而强 。为此,我们提出了跨越式发展的目标,金科2019年的目标是销售规模过1500亿元,2020年超过2000亿元。” 时任金科地产董事长的蒋思海放出豪言。

按照规划,到2025年,金科销售规模将要达到4500亿元以上,跻身头部房企行列。

然而步子迈太大,总会扯到点什么。

随着市场的变化,金科的激进策略也为后来的债务困境埋下了伏笔。

2021年开始,多家大型房地产企业出险,最初表现为工程款结算困难,后逐渐出现债券逾期兑付、在建工程停工、内部组织调整优化大量人员等情况,大踏步中的金科也未能独善其身。下半年,金科频频传出 商票拒付 等问题,随后出面紧急澄清,热度也都被压了下去,事件并没有造成太大的舆论影响。

真正将其推上风口浪尖的,是今年 1月份的总部被砸事件 ,几乎传遍了整个地产圈。当天,上百名债权人围在重庆两江新区的金科总部大楼前,拉起横幅,高呼“还钱!”,现场一度失控。 而在接下来的几个月中,金科又不停爆出楼盘停工、理财暴雷、员工讨薪等丑闻,纸内的火彻底包不住了

截至上月末,金科股份并表口径 有息负债约为652亿元 ,资金压力巨大。

五、千亿巨头未来何去何从

截至昨天收盘,金科股价已从10.82元跌至1.91元,市值仅剩约100亿,相比2020年的高点,大幅跌去五分之四。

眼见他起高楼,眼见他楼塌了。

作为渝派房企的领头羊,金科曾创造了发展的奇迹,被业内称作“西南王”。 但近年来激进的扩张和对市场的预判出现了严重偏差,加之公司高层内耗,渐渐滑向了增收不增利的尴尬境地和巨额债务的深渊。

2021年金科地产理财爆雷陷入危机后,重庆市政府曾 给予了金科极大力度的支持 ,包括发放纾困资金、阶段性入股、为项目增信背书等一系列措施,一定程度上缓解了的短期资金流动性压力。不过这些在天量的债务面前,仍是杯水车薪。

根据官方发布的报告,今年前三季度,金科股份的营业收入为434.14亿元, 同比减少31.83%

销售不佳,自然会影响到回款速度;而盈利能力下降,将严重降低其自身造血能力;再加上民企融资渠道狭窄,融资现金流大幅减少,使得其在面对高额的债务、包括隐匿的负债时,捉襟见肘, 未来形势不容乐观。

另外值得一提的是,在公司违约前,前妻陶虹遐曾以大宗交易方式减持公司股份实现高位套现,业内称保守估计至少7.4亿。年初,其女儿套现金额约4.14亿。 两人在金科股份爆雷前合计高位套现约11亿,这也让“缺钱”的金科更雪上加霜。

年轻的投资者和业主们又被上了一课:即便公司垮了也不会影响老板们开香槟和法拉利。

曾几何时,金科有一句著名的企业口号: “美好你的生活” ,简单的六个字,既是公司的一种承诺,也承载着全国150余个城市、160万户业主的期盼, 希望“美好”能够按期兑现,而不是最后变成“没好”。

六、楼市的春天在哪里

在过去的二三十年间,房地产走过了萌芽期的懵懂、成长期的困惑、“黄金时代”的亢奋、“白银时代”的低落、与“黑铁时代”的冰冷。 万事万物终难逃脱生长、繁荣与衰败的自然定律。

依靠规模制胜、土地快速升值的暴利时代已经一去不复返了,在市场下行、行业流动性持续承压的背景下,大量房企断臂求生,纷纷降价与缩减拿地,而即便如此,也依然难逃暴雷的厄运。

毕竟出来混,总是要还的。

为拯救低迷的市场,稳住楼市和地方财政,今年各地已频频放松限购政策,加大支持力度,上级部门也相继出台了 16条、房企融资“三支箭” 等一系列举措,从任何一个角度看,这都是重磅“救市”杀手锏,毕竟房企上一次被允许再融资还是2010年,整整12年前。

然而,面对接二连三的利好释放,市场却似乎无动于衷。2022年1-11月,房地产开发投资增速为-9.8%,降幅继续扩大;TOP100房企销总额67268.1亿元,同比下降42.1%;销售额超千亿房企19家,较去年同期减少16家;超百亿房企100家,较去年同期减少51家。另外,据央行最新调查显示,未来三个月仅有16%的居民打算购房,比例大幅下降,并创下了2016年下半年以来的新低。

一直在期待小阳春,没想到最后一个月了,大家只有阳,没有春。

其实,要想提振市场情绪,稳住购房者信心, 最重要的还是从需求端入手 ,解决大家钱袋子的问题,一张劳斯莱斯的5元优惠券对大多数人来说并没有意义。只有 增加就业岗位、提升居民收入 ,让每个人有获得感,不再提心吊胆的过日子,才能从根本上解决问题。

魔幻的2022即将成为过去,对不同的人而言,有不同的记忆。 致敬每个努力的平凡人,这一年真的辛苦了!2023,好好活着,等待春暖花开。

2023-01-01 15:44
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