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第一大骗局：楼市回暖，人气暴增？！

楼市确实回暖了。

但还远没像媒体和自媒体渲染的那样，复苏到让人紧张的地步。

这是我昨天随便打开公众号看到的关于各地楼市强势火热的文章。

我相信很多朋友和我的感受是一样的，仿佛就在一瞬间，全国各地的楼市都热了。

当然很多朋友是不信的，认为这是搞自媒体的为了流量博眼球。

这当然是一个原因， 但看空楼市，写房价下跌也是流量密码，甚至群众基础更广阔，流量更大。

可为什么你现在几乎看不到这些内容？

为什么？比如下面这篇文章。

你现在已经看不到了。因为它已经被删了。

这篇还是作者自己主动删除的，你还可以看到文章的链接。

更多是还有大量的文章是后台直接删除，你什么都看不到，就像这篇文章从来没发过。

比如2月28日，郑州楼市主稿被删了，现在你看到的《此刻，一线城市卖疯了！》 的文章，其实是次条。

换位想一想， 如果你是写稿的，被删了几篇，你还能弄不明白什么该写，什么不敢写吗？

自媒体公众号只是一个缩影。如下图

目前的情况是 从央视新闻到地方电视台，从互联网媒体到短视频，从新盘售楼处到二手房中介朋友圈，到处都充斥着楼市热象。

现在这个阶段， 就只有一种声音，那就是楼市强势回暖，各地人气火爆，成交大幅上涨。

比如下图内容就出自某官媒的内容——

这才是真正的力量，能在短短一两周内让所有的信息口只发出一种声音。别的声音根本发不出来，就算是发了，也是限流， 你还是看不到。

这就是真正的力量。想让你看什么就是什么。

看多了，就是共识。

于是，最近一两周我们接到的关于买房咨询量飙涨，言语中透露着焦急。

是的， 越来越多的人开始急了。

他们的预期变了。

预期是什么？预期就是购买力。

当然，很多人会说，吹出来的行情长不了，很快就会结束。

还真不是。

首先，这波楼市确实回暖了。

毕竟是 累积了过去一两年的购买力，再碰上每年惯例的小阳春行情，在加上超低利率与史上最大印钞时期凝结的通胀环境，以及很多城市房价已经跌回三年前，再以及去年底一轮强势的金融救市政策和决心。

几个因素叠加，节后市场触底回暖很正常。

可俗话说男人三分醉，演到你流泪。

此时的楼市就如这三分醉的男人，已经演到真假难辨了。

只需等情绪到位，就会有一部分人奋不顾身入市。

越来越多的人像羊群里的羊，或被动，或主动跟随进场。

第一波人有极大的概率把套子传到下一波人身上，俗称“认知宰割”。

所以， 这个时候作为个体很无力，明知山有虎，还要虎山行，比的就是谁更快。

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在楼市强势回暖之后，这两天，成交量暴涨的信息已经全方位的包裹住了你。

楼市第二大骗局：成交量暴涨？

成交量确实大幅上涨，毕竟越来越多的人开始跟随进场。

比如深圳某中介说，去年全门店一年卖了4套房，而今年，一周就成交4套房。

比如北京海淀某中介说，节后的带看量达到2017年的高峰水平。

比如成都某中介说，2月成都全市带看量超过50万次，二手房单日最高成交达到1031套。

比如武汉，二手成交日均200-300套，核心区二手房上调价格，基本找不到什么笋盘了。

比如苏州某中介说，去年两个月都成交不了一单，而节后二手房交易中心每天都在排队签约。

可是还有一个重要的信息是它们都没有说， 那就是挂牌量也在暴涨。

可以说在楼市火热的同时， 一股波涛汹涌的“垃圾房源”出货潮，正在从北上广深，席卷到二三四五线。

比如，3月1日，广州二手房挂牌量突破 13万 套。其中 增城、花都等远郊区挂牌量环比增长超过350%。

比如，3月1日，杭州的二手挂牌量再次突破 20万套 ，仅仅2月就新增挂牌量就超过2万套，其中供货量最大的是 余杭、萧山 。

在这么大的新增挂牌量之下，杭州2月二手房 成交量却只有6000多套， 而 广州才4000多套 。

大家都只看到成交量大幅上涨，却没看到挂牌量是火箭般上涨，比如济南，

哪怕是2月成交18000套的成都，也仅仅 比上月少了1000多套二手房 。

就连市场冰冻二手房被打七折的深圳，二手房挂牌量也是持续上涨。

没想到吧，曾经傲娇的绝不按照指导价卖的业主们，现在挤破头了想卖掉。

而 随着楼市强势回暖， 成交量大幅上涨，房价开始上涨？

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楼市第三大骗局，房价开始跳涨？

跳涨确实存在。

比如广州一套万博CBD的次新房，业主最开始报价430万，可经过一轮谈价之后，最后以 438万成交，相当于业主加价8万成交。

这样的案例主要出现在北京、上海、广州的核心区优质次新房源。

比如北京朝阳CBD某次新小区最低价房源卖掉之后，另一套最低价房源直接加价20万。

比如成都，核心区的业主已经开始出现不诚心卖，普遍上调1000-3000每平米的。

但这其实不可怕。毕竟一二线核心板块次新房源，承载稀缺和资源，面对强势回暖，成交大幅上涨，房价上涨很正常。

可怕的是， 今年的主角可能不是他们，而是之前大家根本看不上的城市、板块、房源在跟涨、补涨，并且还非常好卖。

怎么理解呢？

大家知道目前房价上涨的领头羊是哪里吗？

不是上海、不是广州，也不完全是北京。

对，你没看错，是燕郊。

廊坊之所以能排第四， 主要是北三县的原因，大厂、香河、三河 。

环京、北三县，是过去5年内，核心都市圈里房价唯一腰斩的地方。房价一度跌破万。

目前却是房价上涨的领头羊。

那么具体到目前楼市人气、成交最火热的城市，北京。

涨幅最高的区域是通州。

没想到吧。居然不是东西城、朝阳或者海淀。

从下表能看到一个趋势——

那就是， 之前没涨的外围区、弱区开始上涨。比如丰台、大兴、石景山，那些接下来就是门头沟、房山，最后顺义和昌平。

其实去年底我们总结北京市场的时候说过——

但现在，情况再次发生转变。

一方面是北京市场强势回暖，核心区优质房产开始“跳涨”。

虽然涨幅不大，但足以带动市场情绪。

于是就出现了“垃圾”板块、房源开始跟涨，补涨。

大到城市、区域、小到项目和房源。

比如北京领涨的是通州、北三县现在是全国房价上涨的领头羊，而市场一直低迷起不来的天津，2月楼市量价一骑绝尘跑在全国楼市的前面。

还有东北老大难，长春、哈尔滨，2月末新房都起“涨”了。

再看“垃圾”房源，一些有“硬伤”的房子，挂牌好几年卖不掉，最近却成交了。

比如佛山千灯湖泽景苑一套113平米的房源，挂拍2000多天，近期成交了。类似这样的案例还有很多。

不仅好卖，还涨价卖。

比如上海、北京个别楼龄超过25年，没有电梯也没有小区管理的老破小，近期也敢8万10万地涨。

原因就是一旦房价上涨，就一定会有一批人恐慌性的去买“垃圾货”。

这是青岛某大V吐槽某硬伤项目涨价，把年轻人当傻子，年轻人不会买账的文章。

但事实上， 这个项目人气还挺旺。

工作日谈判区里基本上坐满了。基本上每个桌子上都有一份认购书啊。

这种人气，就连青岛主城大热板块浮山后也比不了。

大V感叹， 目前青岛主城四区95%的盘都不值得买了。

可事实是越来越多的购房者开始恐慌性买房。

好讲到这里，我们讲到重点了。

前面我们讲的都是现象，是我们无能为力的。

接下来却是要靠我们自己的。

首先，今年买房一定要头脑清醒。不要被纷繁复杂的信息诱导、迷失。

2023年有可能是哪里涨幅越大越不值得买的一年。

2023年一定也是去库存的一年。一定会有大量的陈年老库存涌现出了。千万不要跟风乱买。

对于二三线自住改善的朋友，买所在城市发展方向，买城市商务就业中心辐射区。

不要出四环，不要买有明显硬伤的项目和房子。太老、太旧、太偏都规避。

2023年一定是便宜没好货的一年。

往大了说，有价值的城市早两年早涨了，优质的板块和房价也都早涨了。

等到今年才开始涨的，都是轮上的。和城市价值无关，和这两年M2大放水有关了。

买房要用长线思维。买哪个城市的房子等于要跟哪个城市同呼吸共命运至少3~5年。

中国人口红利高峰期已过，只有人口持续增长的城市才有价值。

未来20年，80%的城市必然走向衰落，这些城市的房产都是垃圾资产，未来可能出现白送的房子。

只有20%的头部城市，才能持续享受房价上涨的时代红利。

在未来至少30年，长三、珠三大都市圈都一定是中国资金流、人流、产业贸易集中流向的地方。

未来在长三、珠三会出现几个房价向10万+看齐的城市，如果加上合适的杠杠，足够你弯道超车了。

因此，除了自住改善的，从投资、资产配置、资产置换的角度，买房置业重点依然还是长三、珠三都市圈的核心一二线城市。

那么具体到珠三角大湾区，有一个前提是， 哪怕是在大湾区，80%的房产也是垃圾。

永远相信大湾区核心，沿海黄金发展环， 深圳=>广州>东莞>佛山>珠海>中山、惠州、其它

其中目前深圳、广州需要外地人需要5年社保，深圳上车首付需要150万+，广州上车首付需要100万+。

这两个条件基本上挡住了99%的人。

那么对于绝大多数的朋友来说，珠海、东莞、佛山，大湾区核心二线、不限购、首套20%、利率低至3.7%，是最实际的选择。

先看东莞基本面——

1、不足

楼市基本常态是，严重的供应不足。

整个2022年东莞四次土拍仅成交20块地，其中还包括小一半的商业用地。

2、产业

紧临深圳，率先在大湾区仅次于深圳完成产业转型，有前海自贸区规划之红利，深圳一路向西发展之红利。

3、活力

万亿GDP，千万人口，人口密度仅次于深圳。

东莞市场建议也比较简单，只关注主城四区+大松山湖+长安、虎门，不买临深。

目前 米宅在东莞给大家推荐项目的松山湖大朗的【中海松湖云锦】。

为什么是这个项目？

首先，它是目前环松山湖板块中距离松山湖产业核心区最近的项目。

目前包含华为、大疆等世界500强企业，有超8000家企业入住松山湖。

尤其是松山湖东岸，有国之重器散裂中子源、南方先进光源等千亿级产业红利。

目前在松山湖内的在售项目有两个，华侨城松湖原岸5.3万左右，华润松湖润府5.1万起。

与这两个项目对比， 中海松湖云锦有1.5-2万的价差。

除了不能划入松山湖对应的公里学校之外，中海松湖云锦的位置对于松山湖来说，会更好。

其次，大朗西站地铁口500米距离。

这个站点将来是东莞1号和5号线的交汇站。其中5号线将来向北连广州，向南连深圳13号线去南山，1号线将来要连深圳7号线。

这个站点是将来来往广州、东莞、深圳非常重要的换乘点，所以早在2018年，万科就在这个站点做了万科天空之城TOD项目，这个站点的价值可见一斑。

目前万科天空之城已经交付，二手报价4万+。

对比松湖云锦至少有5000的倒挂红利。

第三、58万方旧貌换新颜的旧改红利

目前周边环境比较差，但接下来的5年将见证区域面貌变化奇迹。

除了以上三点，中海对这个项目的改善定位也是这个项目大卖点之一。

这个项目是在2020年前后做的规划，当时的东莞正处在上一轮行情最火热的时候，因此其配置、户型、园林景观等，都是按照高品质改善要求规划的，但没想到21年市场转向，这个项目就面临 必须低开走量的局面 。

只看96平米三房和129平米四房的户型设计，就能看出中海在这个项目上的用心程度。

再看珠海基本面：

1、稀缺

全国有海景有产业有未来的高能级投资城市只有两个，三亚和珠海。

三亚的高房价让很多人下不了手，而珠海背靠大湾区，却只有三亚三分之一的房价 。

所以， 珠海是全国人的珠海，稀缺的资源，宜居的环境，度假养老堪比海南。

2、C位

大湾区核心位置，粤港澳融合内地的历史大机遇；

3、宜居

全国自住兼投资最完美的城市，没有之一；

目前米宅在珠海推荐两个项目都在唐家湾北围，其中一个是全新项目上线。

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最后总结：

从宏观看，今年是大水冲击龙王庙，通胀就在眼前，而借钱成本、资金门槛、限购力度都是历史低点。

这是抄底房地产的利好环境，堪比2015年。

可，盈亏同源！

2022年大家买房的误区主要是错过价格最低点，但好歹钱没损失。

但今年，如果你盲目进场，选错了城市和项目，那一定是亏本金的。

尤其是广大中西部二三四线城市，房子过剩+人口负增长已是明牌，房价支撑力不足。

今年对很多朋友来说，一定是一个非常不错的脱手劣质资产的时机，趁着市场的热度赶紧把手里那些好几年不涨的房子卖掉，置换到大湾区、长三角。

一定不要辜负了三年口罩打下来的房价，一定不要辜负两年按地摩擦打下了的核心一二线限购限贷又低又宽松的买入门槛。

但也要注意，即便是大湾区，80%的资产也是垃圾资产。而今年也是它们积极出货的时候。

千万不要图便宜做了这批垃圾房源的接盘侠。