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财政危机燃向楼市的导火索?青岛共有产权房暴雷意味着什么

发布日期:2023-03-08 15:39

这是美国衰落全纪实/共济会档案的第210篇《地产新时代1:共有产权房暴雷与楼市的历史性转变信号》本文作者为中非共和国驻华大使馆宏观发展战略顾问、中国生产力学会策划专家委员会专家委员、中华文化出版社总编辑张原同志。

地产新时代这个子课题是笔者在2023年新开的一个比较贴合当下实际的写作方向。在本系列中,笔者会在合规的尺度下尽最大的可能将楼市即将会发生的一些变化结合具体的实例给大家解读出来。

毕竟对于绝大多数中国家庭来说,他们绝大多数的财富都被焊在房子里了。

2月2日,青岛某 共有产权房 “爆雷”,有市民投诉开发商一直拒绝交房。(有关共有产权房将在楼市普涨结束后的下一个年代大量出现的预言,参见前文新时代将至!未来5-10年的房价展望与楼市兴衰:房产税怎么收?房价如何变?财政何以立?)

购买了该楼盘的市民在2年前用150万付了首付购买了共有产权房,而开发商因为平台公司一直没有支付剩余76万,拒绝交房。

而平台公司对此事的回应则是十分简单生硬的两个字:

“没钱”

熟悉地方政府运转流程的读者应该知道,平台公司本质上就是省、市、县级政府的投融资和资金流动平台,说得更通俗点就是钱袋子。

当一个地方政府揭不开锅发不出公务员工资的时候,由于政府不是一个市场经济主体,因此代表该级地方政府出面融资(借钱)的往往就是市级平台公司。

赤字少、信用好的地方政府的融资成本往往很低,而那些债台高筑、信用不好的地方政府的融资成本普遍较高,许多地方财政已经破产的地区,平台公司基本上已经被外地的金融系统拉入了黑名单,譬如贵州的许多地级市的平台公司的信用评级就很低,基本上是在市场上融不到钱的。

省级和地级市级的平台公司的一把手的级别往往是正厅级和正处级,与省财政厅厅长和市财政局局长级别相同,但实际上的实权更大。

因此,当一个地方的平台公司声称没钱了的时候,潜台词往往是当地的地方政府没钱了。

因此说,共有产权房暴雷,一定程度上就是意味着地方政府的财政暴雷了。

虽然后来青岛城阳市政投资集团就共有产权房“爆雷”一事道歉,并将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位,将此事解决了。

但是共有产权房的暴雷事件继续发酵。因为共有产权房已经出现了15年,而在今年也就是2023年第一次出现地方政府平台违约的事情,这就引发了公众的信任危机:

诸如此类说好了地方政府和我共同掏钱买共有产权房,结果我的钱付给开发商了,政府的钱却没到位,开发商拒不交房的事情在以后会不会越来越多?

想要搞明白这个问题的答案,首先要搞清楚共有产权房这个产品在我国房地产市场中的定位。

共有产权房在本质上,是经济适用房。

共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点,之后在贵州、上海等地都有推广。

它的主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时,可通过和政府共同拥有房屋产权的方式,减少买房成本,实现居者有其屋。

对于此类购房者,地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

这个产品本质上是一个用政府信誉和财力给百姓兜底的民生工程,按理说是不应该暴雷的。

但是别忘了中央经济工作会议三令五申的一个原则,那就是中央财政不为地方财政赤字、地方债务问题兜底。

自己惹出来的麻烦,自己去解决。

因此,对于一些财政弱势省份或者(地方政府)高负债的地区,共有产权房是存在着暴雷风险的。

由于政府部门不能直接和保障群众签订任何协议或者合同,因此购房者与政府指定的法人实体签约的行为,本质上就是纯粹的商业行为。

购买共有产权房的时候,保障对象要与地方政府指定的法人实体签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

这里就要注意了,保障房购买者与政府指定的法人实体的实力如何,将最终决定自己要住的共有产权房的稳定靠谱程度。

如果签订的法人实体是实力雄厚的国资税收奶牛企业,你买到的共有产权房就比较稳当。

但是如果签订的法人实体不是政府平台公司或者这家平台公司的实力很弱,结果就会产生许多不确定性。

因此,在买共有产权房之前,请先仔细看看与自己共同拥有这个家的产权的平台公司的资金流、诉讼量、净资产与负债等关键指标。

对月那些资不抵债、多次被执行的的滚刀肉,离着他们是越远越好。

其实从商业模式上来讲,共有产权房这个模式在理论上是完全可以走得通的,之所以在2023年这个房地产新时代到来、旧时代结束的转换期内会发生种种波折,是由于全球经济环境的大气候进入债务周期的末期所导致的。

当全球经济在2025年从衰退和萧条重新转为复苏和繁荣之后,这些在商业模式上基本能跑通的惠民工程的暴雷事件,必然会越来越少。有关共有产权房的内在商业模式,笔者将会在后文详细介绍。

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