最近上海房产圈最火的一个瓜，1.2亿的陆家嘴顶级豪宅中粮海景壹号二手交易暴雷。

买家在支付4000万赎楼款后，卖家失联，房子被查封，买家欲哭无泪。

交易的中介方是某网红中介，业内名气很大。

卖家是某开发商知名大佬，公司早已暴雷。

房子面积371平，折合单价32.3万。

合同约定买家替卖家偿还银行抵押贷款4000万，剩下的8000万监管在银行。

结果在买家拿出4000万替卖家还了抵押贷款，去不动产登记中心过户的时候，卖家直接电话关机，人失联了。

查档后得知房子已经被查封。

交易暴雷，估计买家人都麻了，4000万极大概率是要打水漂了。

这事情很可能是卖家单方面做的一个局。

事情发生之后，某家的中介小哥先高潮了，集体发圈，宣称自家的安全性。

后来事情越传越离谱，还被安到了网红白冰的身上，本人出来辟谣。

其实买家是谁，网红中介是谁，对我们来说并不重要。

重要的是，买房人，能从这次天价豪宅交易暴雷的事情中得到什么启示？

我说几点，绝对干货，大家记好了。

二手房的交易不像新房那样简单，只要对接开发商和银行即可。

二手房的交易环节复杂，链条长，接触人群形形色色，一个不留心，可能就会造成不可挽回的损失。

尤其像这次事件中这么大额的标的，无论是买家，还是中介方，一定要慎之又慎。

可以确定的是，这个网红中介的操作，一定是有瑕疵的，要么产调背调没有做好，要么是有其他失误。

既然卖方公司早已暴雷，这个时候就要非常警惕了，他自身大概率负债累累，卖房就是为了还债，房子交易过程中有查封风险。

这个时候不仅要做产调，还要做征信调查。

查卖方的征信，银行信用，非银信用，负债担保，法律诉讼什么的情况。

很多问题，其实在征信里面都是可以查出来的。

其次，买家在交易中，多半心急了 ，可能这套房源本身稀缺，价格也比较笋。

但永远记住：

二手市场，越是低于市场价的房子，风险越大，抵押、查封、分家产、闹离婚，需要一点点小心剥离才敢买入。

按照通常的做法，这种需要解抵押的房子，一定要坚持卖家自己找过桥资金解决。

他找不到，你帮他找人过桥，付一些资金成本，就能把风险转移出去。

这里解释下：

垫资的最大的风险并不在于买家，因为垫资业务并不需要买家抵押房产，买家不用担心房产被资金方“套路”。

反而资金方自身的风险要比客户的风险大很多，风控只能依靠调查核实借款的真实性和客户负债情况。

如果垫资公司都不愿意做，那自己也不要碰了。

再笋的盘，一旦出事了，那就是笋盘变坏账。

也就是先网签，你压一部分定金，让卖家借钱解抵押，然后过户，然后你的钱再给你。

整个交易流程比较复杂，建议找专业人士做。

大概是这么个流程：

签买卖居间协议付少量定金→签网签买卖合同→签资金监管合同→开监管账户→客户购房款转入监管账户→房东借到资金撤销抵押→到交易中心过户

就本次事件而言，这个1.2亿的豪宅虽然只有4000万的抵押，还剩下8000万，看起来不高。

但你不清楚除了银行抵押之外，他还有没有别的抵押情况，比如机构抵押、个人抵押。

那抵押率到底算不算高，我们的标准如下：

1.如果有银行抵押贷款，抵押超过50%的金额，就是属于风险高的房子。

2.其次是机构抵押，押抵额超过30%，算风险高的房子。

因为正常人是不会去找机构抵押的，一般都会找行银抵押，银行做不了，才会去找机构，说明这个人征信各方面都有问题。

3.最严重的是个人抵押 ，个人抵押额超过20%，只要涉及个人抵押，这个房东可能是一个高风险人群，房子也是一套高风险的房子。要非常当心。

4.还有最后一种情况，房东没抵押，是但房东给别人做了担保，借款人跑路了，导致房东房子被查封 ，这种处理来起更复杂。一般人不要轻易去碰。

这4种情况，都有很高的风险，都能可成为药单房，普通人遇到这样的房子，尽量别碰。

对这次交易暴雷的事情，还有人说可以带押过户，

上海在今年2月份也可以带抵押过户了，12家银行支持。

但要注意是，带抵押过户须满足四个条件:

1.房子是个人产权；

2.只能有一次抵押，二抵的不行；

3.房子是商业按揭贷款， 经营贷不行， 组合贷必须还清公积金部分；

4.买方必须是全款或者纯商贷。

很明显，这个抵押并不满足带押过户的条件。

总的来看，这次交易暴雷，买家和中介至少有这么三个失误：

1、不应该买家自己出钱去赎楼；

2、背调没做好；

3、最根本的，心急了，大意了。

我给大家三点针对性的建议：

1）做好风控

让中介要求房东拉好产调，提前看好房子里面有没有查封，有没有抵押。

如果有，是银行的贷款还是抵押，抑或是私人的抵押小贷。

如果1000万的房子只剩100万的抵押，可以判定是安全的。但如果里面有700万怎么办？

如果是500万，再加上一个小的查封，哪怕只有20万的查封怎么办？

所以风控是必须要做的，当下的大中介，正规的中介团队和专业人士，这一步都会做，如果没有做，你要提醒或者毫不犹豫的换中介。

2）严格把控每个环节的时间点

什么时间过户？什么时间交税和出产证？什么时候签买卖合同？

还有正式的买卖合同，不要签合同当天才看到，而是要求中介或者是提前到交易中心，去把买卖合同拉出来。

毕竟一份合同十几张纸有很多的文字，需要用时间和精力去看，个别条款要不要再磨合？细则要不要再修改？

3）做好资金监管

准备好一个资金监管账号，不管是银行开设的，还是律所开设的，只要卖家或房产存在隐性风险，首付款就必须要放到监管账号去。

这个钱我打进去自己也不能用，房东也不能用，如果产证出不来原路退回，如果出了新的产证，那么首付款再释放给房东。

4）找专业靠谱的团队和平台

二手房交易流程复杂，链条长，找一个专业靠谱经验丰富的平台支持很有必要。

最后，买房一定不要怕折腾，每个环节，都要认真谨慎，确保不出纰漏，

一线城市一套房，就是在收购一家企业。

观观买房金句！

作为家庭的核心资产，买房倾尽了家庭所有的财富，绝对值得你付出比对待工作还认真的态度。