但在5月6日，京东拍卖网挂出一则资产推介信息，对应的抵押物便是 ——万柳书院小区。

消息公布才5天，该公告就引来超2万次围观，其中有55名意向人。大家纷纷猜测，这是哪位大佬暴雷了？

但这次并不是个人业主出现债务问题，而是万柳书院小区开发商背后的房产信托 ——金谷信托暴雷了。

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今年5月6日，京东拍卖网挂出一则北京赫华恒瑞地产不良债权转让的推介信息，中国信达北京分公司对近47亿不良债权进行转让，其中债权本金37.5亿元，债权利息和其他费用不详。

万柳书院是北京赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘。 据中国基金报援引此前公开报道，万柳书院由中赫置地投资控股有限公司开发，占地面积为38869.6平米，共14栋板楼，每套房在205-558平米之间不等，共301户，且早已售罄。

但在推介信息详情里，此次抵押的75套万柳书院房源状态均为 “未售” ，据知情人士透露，万柳书院这70多套房在两年前就已卖出，只是开发商没有资金解除抵押，所以无法网签、不能办房本。此次抵押的75套万柳书院房产均属于北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，而北京赫华恒瑞原股东中赫集团有限公司则由 中国金谷国际信托 有限责任公司100%持股，金谷信托由中国信达持股93.75%。

中赫置地是“豪宅”开发专业户，在北京相继打造了钓鱼台7号院、万柳书院、北纬40度、诚盈中心、朝阳东苇路等项目，均是豪宅。

2018年中赫选中崇礼太子城冰雪小镇项目，投入超200亿，2019年又自掏腰包15.56亿元支持国安，还向山东国际信托贷款20亿元支付其经营费用，2021年6月，中赫集团还持有北京国安全部股权。

然而，烧钱搞这些项目的结果是什么呢？ 2016年中赫成为北京国安足球俱乐部大股东时，国安经营不善，中赫也被拖入泥潭，2021年北京国安巨亏12亿元且欠薪传闻不断，北京国安及多家中赫系子公司被申请强制执行，中赫集团董事长周金辉也被限制消费。

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2018年7月，金谷信托在接手刚泰集团旗下的台州博泰一年半后（对应的项目为刚泰国际中心），刚泰集团就出现债务危机，其母公司中国信达对台州博泰挂拍，债权总额为11.775亿元。

2020年之前，房地产项目一直是信托公司的香饽饽——

根据中国信托业协会公布的数据，在2017年之后，投向房地产的信托资金占比出现了明显的提升，2017和2018这两年均维持了较快的增速。截至2019年4季度末，全国68家信托公司受托资产规模为21.6万亿元，较2018年年末的22.7万亿同比下降4.85%，投向房地产领域的信托资金总额为2.7万亿，占比15.07%。

在信托资产规模下滑的背景下，房地产信托规模在2017和2018年明显上升、2019年末与上年同期持平，主要原因在于房价上涨、地产公司业绩好，投资于地产项目的收益水平较高。2011-2015年，房地产信托产品的平均收益率曾在10%左右。

而2020年之后，香饽饽变成了烫手山芋。

用益信托网的数据显示，2022年共计披露违约风险项目200余款，涉及金额约1200亿元， 其中，房地产类信托涉及金额较多，违约风险项目涉及金额约917亿元，占全部违约金额的75.3%，成为行业违约“重灾区”。

受房地产市场暴雷事件频发的影响，投向房地产的信托资金在逐步缩水：中国信托业协会数据显示，截至2022年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.28万亿元，同比下降0.67万亿元，降幅34.20%。

房地产市场遇冷，一鲸落，不是万物生，而是把万物都拉下水。

2020年5月，四川信托突然暴雷，申鑫系列、百福系列等多只TOT产品无法正常兑付，涉及规模约250多亿元，自然人8000余名。

TOT兑付逾期之后，四川信托开通了底层资产定向查询通道，有些项目联系不上项目经理，查不到，而能查到的底层资产也让人震惊，包括星汇广场（成都国际商城）、北京三奇和国之杰，其中星汇广场是成都市中心著名烂尾楼。

可即便如此，投资者们也并未顺利拿到投入的资金，据四川信托姓孔的内部人士透露，四川信托已经没有一分钱，2020年5月拆借了9亿元，连总部所在的川信大厦也早已抵押。

可见， 在房地产信托背后，信托产品资金来源与许多投资者息息相关。 四川信托TOT产品大多的操作模式为：信托项目出现风险无法兑付后，用TOT产品资金来接盘，有些项目后来能够回款，有些项目就一直在资金池里“滚”，依靠后续投资者投入的资金兑付前期产品。

如果大家不想自己的钱有去无回，够资格投资信托产品的朋友，应当注意在投资信托产品前了解其底层资产资质及构成的具体情况。